有“河南王”之称的建业地产(00832.HK)正面临前所未有的危机。
近日，网上曝光一份建业集团的求援报告。报告称，疫情和7月中旬的汛情使该集团在河南多地的在建项目、建筑工厂、文旅项目、商场、酒店、车库等都受到严重影响，初步统计直接损失达5.5亿元，再加上销售业绩下滑等，累计各种经济损失超过50亿元。
求助信发布当天，建业集团遭遇“股债双杀”，旗下多个上市公司的股票和债券遭遇投资者抛售。建业地产股价下跌5.39%，中原建业(09982.HK)下跌10.12%，截至9月26日，建业地产市值仅为45.4亿元。
自去年开始，建业地产就出现增收不增利的情况。到今年上半年，公司毛利率、净利率均出现下滑，同时，负债总额进一步上升至近1486亿，而净借贷较上年末上升497.6%至118亿，净借贷比率较上年末上升79个百分点至92.6%。但建业手持现金却较上年末下降43.5%，为164.8亿元。
建业地产在半年报业绩沟通会中表示，将2021年合约销售目标由原定的800亿元下调至700亿元。
销售成本大增，增收不增利
近日，业内流出建业集团向政府发出《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》。求救信中，建业指出因水灾和疫情，截至目前损失为5.5亿元，预计到年底的损失是8亿元。再加上林林总总，预计总损失逾50亿元。
此前，建业地产曾就相关事宜召开投资人电话会议。会上公司相关负责人表示，提交该份报告，是基于河南省“万人助万企”活动正在全省范围内展开，帮助企业解决生产经营中遇到的困难和问题的大背景，在水灾和新冠疫情双重叠加的时期，公司递交了报告。但该公司也表示，困难是暂时的，目前建业多数业态和业务已经恢复，企业正在向好发展。
建业地产是一家成立于1992年的房地产开发企业，并于2008年6月在香港联合交易所主板上市。2019年建业地产销售额达1011.5亿元，首次迈入千亿门槛。
但自去年开始，建业地产就出现增收不增利的情况。年报显示，建业地产2020年营业收入为433.04亿元，较2019年增加约40.8%，归母净利润18.02亿元，较2019年下跌约10.6%。
2020年，建业地产的销售成本由227.61亿元上升至347.08亿元，增幅达52.5%。公司称，销售成本的上升是由结转物业面积增加所导致的。
受销售成本大增的影响，建业地产的毛利率由2019年的26.0%降至19.9%。公司称，主要原因包括受疫情影响，在部分城市采用销售去库存策略，以刺激各项目销售，收窄整体销售提价空间，另外，车位销售的毛利率由上年的46.0%减至30.7%。
今年上半年，公司毛利率和净利率均出现下滑。截至今年6月末，建业地产完成合同销售金额为310.53亿元，同比仅增长3.5%;该公司实现收益为203.57亿元，同比上升56.4%;期内净利润为10.25亿元，同比上升30.4%。同期，公司毛利率进一步下滑至17.9%，较去年同期的23.7%减少5.8个百分点，净利率约5%，同比下降1%。
9月2日，穆迪将建业评级展望从“稳定”调整至“负面”，认为建业在其核心市场面临严峻的经营环境，且离岸融资渠道也受到限制，其销售额和财务指标将有所削弱。
9月15日，标普全球评级也将建业地产的评级展望从“稳定”调整为“负面”，并确认其长期发行人评级和未偿高级美元票据评级为“B”。标普称，建业地产的运营和财务状况将在明年面临挑战，主要原因是河南省在疫情后的经济恢复落后于其他省份，且从7月份的洪灾中完全恢复仍需时间。
总负债近1486亿，融资成本激增
由于建业地产常年在河南市场的占有率排在第一，因此也被业内称为“河南王”。
截至2020年末，建业地产在建项目总建筑面积约为3265.4万平方米，在建项目180个，其中位于郑州25个、河南省其他城市共152个、海南省3个，这意味着公司98%在建项目均在河南省。
2021年2月，,建业集团董事长、建业地产控股股东胡葆森在主题为“扩大根据地，服务大中原”的建业“家书”中称，建业人决计自2021年始，将企业战略根据地的半径从300公里延长至500公里，走出河南，走向大中原，服务大中原。
不过，失去了外扩最佳时机的建业，走出河南的步伐仍旧十分有限，仅在天津滨海新区正式落地一个项目，在代建业务方面，截至2021年5月30日，中原建业在管项目243个，其中19个为省外项目，占比约为8%，分布在海南、新疆、山西、陕西、河北及安徽。
伴随着扩张，近几年，建业地产债务一路水涨船高。2015年-2019年，公司负债总额分别为324.4亿元、373.28亿元、540.54亿元、916.93亿元、1313.65亿元，2020年公司负债总额上升到1493.19亿。
截至2021年6月末，该公司负债总额为1485.76亿元，同期净负债率为92.6%，剔除预收款后的资产负债率为87.2%，非受限现金短债比为1.93，三道红线中踩线1条，属于“黄档”企业。需要关注的是，2020年TOP500房企资产负债率均值为78.77%，该公司高出均值13个百分点。
建业地产负债水平攀升或与其大量融资有关。2020年，建业地产的融资成本由2019年的3.95亿元上升至12.72亿元，增幅高达221.8%，大幅拖累净利润。
对此，建业地产表示，原因一是汇率波动导致远期外汇合约、外汇汇率掉期合约、外汇期权等衍生金融工具的公平值变动亏损约6.13亿元，二是去年优先票据总额增加导致利息支出增加。
现金流方面，截至2021年6月30日，该公司经营活动和融资活动所用的现金净额均为净流出状态;现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为164.80亿元，其中，现金及现金等价物为108.72亿元，较2020年底的226.19亿元下降超50%。
为了缓解债务压力，建业地产也在不断“借新还旧”。2021年1月8日，建业地产发布公告称，将发行2.6亿美元2025年到期票息7.5%的绿色优先票据。2020年11月18日，建业地产发布公告称将发行3亿美元2024年到期票息7.75%的优先票据。
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