在高喊“活下去”之后，近两年万科又多了一层身份——“农民”，而对于“农民”的认知，万科逐渐向克制与控制靠拢。8月30日，万科举行2021年中期业绩说明会，“农民”心态仍贯穿始终，先能力后规模、长期稳健比短期回报更优先、土地投资量入为出……手握近2000亿元现金，万科集团首席执行官、总裁祝九胜在业绩会上却大谈“胆小”理念。
“农民”的业绩压力
“农民”也有业绩压力。上半年万科整体利润表现不佳，净利润161.7亿元，同比下降13.2%;归属上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%。报告期内，万科取得经营净现金流67.8亿元，相比去年同期的226亿元大幅下滑70%。受此影响，万科A 8月30日开盘下跌，截至下午收盘，报每股19.43元，跌7.03%。
现实的无奈，也让万科管理层不得不在业绩会上进行“检讨”。据祝九胜介绍，导致万科净利润下滑主要有三方面原因：一是销售规模增长有限，二是毛利率下降稍快，三是转型业务所带来的“回馈”不足。与同行相比，万科增速处于比较低的水平。而地价占比不断升高，2017-2020年地售比涨了17%，以后会逐步体现在结算收入和结算利润上，销售增长对毛利下降的对冲效果有限。此外，转型业务效果还没真正体现，或者说体现出来还需要时间。
毛利率下降是行业大趋势，“老大哥”万科也未能幸免，而这一指标改善万科还需要“短跑”时间。
万科执行副总裁、财务负责人韩慧华介绍称，万科中报的扣税后整体毛利率是18%，其中开发业务扣税后毛利率约19.6%，如果还原到同口径的税前的毛利率约24.9%。“2017年以来，万科地售比一直在上升，所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势。从销售端逐渐体现在结算端，可以看到万科从一季度、中期乃至全年也可能会是这样一个逻辑，且未来两年还会有一定的毛利率压力。”
地产分析师严跃进表示，按照“三稳”原则，稳地价是房地产行业调控的重中之重，目前第二批集中供地已经有相应政策调整。如果未来在溢价率、竞配建方面进行“压减”，开发商的“积极性”也会得到释放。
活下去的“胆小”理念
在高喊“活下去”之后，近两年万科又多了一层“农民”身份。8月30日的业绩会上，万科管理层也将“农民”心态贯穿始终。
谈及第二批集中供地竞争的态度，万科集团首席运营官、执行副总裁刘肖回应称，“双集中对于万科而言也是新生事物，其中面临的挑战万科也处在适应和磨合的过程，在首轮部分城市集中供地和第二轮(长春等城市)集中供地的情况下，我们都在摸索和形成经验”。
对于政策变化，万科继续坚持克制原则，不预测、只应对。“我们的主张一直是‘农民’态度，农民不去预测天气，老老实实地种地。有时候是摆脱不了‘看天收获’的局限性，但在同样政策、市场环境之下，要让自己的收成越来越好。”祝九胜直言。
万科的稳健已深入人心，但市场对于其过分“保守”也给出诸多负面评价。对此，祝九胜在此次业绩会上并未过多反驳，而是大谈“胆小”理念。
祝九胜称，“我们长期账面上的现金一直比较多，说大白话是胆子小，说文绉绉的话就是稳健”。“三道红线”净负债率这一条，万科最近20年来的净负债率都是在40%以下，持续在行业低位，这也是万科一贯的风格。这种做法虽不如激进风格阶段性对股东的回报多，但公司觉得在追求对股东ROE回报之前，能够保障长期“活下去”，保障经营安全，可能比短期的回报更优先。
新业务发展“检讨”
随着房地产行业进入下半场，各大房企“多元化”意识加速觉醒，而多元化业务也被视为万科的第三次创业。
就在不久前，万科刚刚进行了一次大规模的组织架构调整，发力多元化的意图非常明显。为了让商业业务实现突破性发展，王海武“主动”请缨出任印力集团总裁，之所以有如此调整，万科也是“急”在心里。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，多元化业务最初是房企为了规避政策风险、处置闲置资金，如今多元化转型的重心发生明显转向，有些甚至成为部分房企未来盈利的关键增长点。
万科多元化业务表现向好，但受体量限制仍“贡献”不足。“今年上半年万科泊寓的收入，还有商业的收入都有一定规模的增长，这部分业务收入并没有单列出来。因为从收入体量规模上来说，相关业务占比仍比较小。”韩慧华在会上表示。
事实上，对于万科转型后新增加的业务，祝九胜也表示有很多需要检讨的地方。“比如说万科当时对完成这个过程所需要的时间、可能的挑战、所需要建立的能力，当时是严重估计不足，或者是严重低估，今天来复盘、检视，我们当年太过乐观了。”祝九胜称。
据了解，此前万科曾召开内部会议，为2021年定下了六大目标，其中一项就是希望净利润达到500亿元。上半年万科仅完成不到200亿元的份额，在多元化“反馈”不足的情况下，万科能否顺利完成净利润500亿元的目标?
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